国贸一期星巴克入不敷出关门大吉引发商铺投资风险思考——

　　谁来为赔钱的商铺埋单？

　　10年间店面租金上涨5倍，人员和房租成本约700万元/年。近日，大陆首家星巴克结束了在国贸一期14年的经营，关门迁址，而关门的原因与前述两组数据脱不开干系。

　　星巴克的关门再一次将商铺投资推向风口浪尖。

　　一方面，不少已经投资购买了商铺的业主似乎看到了美好的未来，做起“一铺养三代”的美梦；另一方面，对于商铺承租人来说，日趋上涨的运营成本，却将他们与商铺的距离越拉越远。

　　试想一下，如果当时抢着买的商铺，如今并不如预期那样好出租好赚钱呢？

　　由此可见，想靠投资商铺赚钱，绝非易事。

　　年运营成本超700万租金占大头

　　近日，国贸一期星巴克关门停业，尽管星巴克方面避谈成本问题，而是用“国贸三期面积更大，有利于顾客体验”应对。但是，业界猜测，租金压力才是星巴克迁址的真正原因。

　　据了解，关闭了国贸商城一期的中国内地首家门店，星巴克将新店地址迁至租金更便宜、物业较新的国贸三期。国贸商城一期与国贸三期仅仅相隔150米，但是后者的租金比前者足足低了一半多。

　　来自RET睿意德提供数据显示，国贸商城一期店铺月均租金不低于1500元/平米，这个价格在过去一年中呈上涨态势。相比之下，国贸三期店铺月均租金却只有450元至600元/平米，堪称“低廉”。

　　叠加店铺租金及人力成本，国贸商城一期运营成本超过700万元。而星巴克2012年亚洲地区的平均单店营业额为82.9万美元，约合人民币509万元。如此算来，这家关门的星巴克的确入不敷出。

　　从12年前的7元/平米·天到如今的29元/平米·天

　　回顾过去14年，不难发现，星巴克在国贸一期的“租赁之路”发生了巨大的变化。

　　星巴克是在1999年1月11日进驻的国贸一期的。相关资料显示，在我国加入世贸组织前后，为了将新国贸打造成国际化购物中心，不惜开出多种优惠条件引入国际各大知名品牌入驻，甚至有些商圈推出签订长达十余年的租约合同等优惠政策。

　　中国商业地产联盟秘书长王永平表示，“零售商和开发商签订的合同大多是在15-20年前，那时候，地产开发刚刚开始，租金都很低，有的都没有签订每年递增的条款，很多约定都是3年涨5%之类，而现在很多合同都到期了，租金一涨就可能涨20%。”

　　另据媒体报道，一位当初曾在北京某商业中心做过招商经理的业内人士回忆，2001年，北京某知名商圈为了将该地区打造成知名商圈推出，不惜出低价租金引入某国际连锁品牌，曾以7元/平米·天的价格签订了长达十几年的租约合同。并在合同中约定，前两年房租不变，此后每年以5%或6%的租金累加。

　　如果按照这张2001年的招商租约，计算发现，如果沿用至今，其价格也超不过每平米每天15元，与今年北京高端CBD商圈29元/平米·天的租金价格相比十分划算。

　　来自第一太平戴维斯的报告显示，自2010年以来，北京商铺租金每个月都在上涨，截至2012年年底，北京优质零售物业市场，主要是指高端购物中心首层，平均租金已经达到了864.9元/平米·月，即近29元/平米·天，过去六年每年平均涨幅为7%。

　　最佳投资渠道？京郊商铺热销

　　如此看来，商铺投资确实“有的赚”。与此同时，在住宅政策不断调整、国外投资渠道收窄的情况下，买商铺成为了不少投资客的首选。

　　有关数据显示，2013年5月，北京商铺市场上现房商铺成交18370.91平米，环比增加2319.14平米。成交均价首次超过了3万元，为33023元/平米，环比上涨22.83%。

　　但是，必须直面的一个现实问题：只要投资了商铺就能得到满意的回报么？

　　就北京地区而言，目前，商业地产出现了一个怪现象：曾经被很多人看淡的京郊商铺，热度正在悄然上升。

　　6月22日，位于通州新华大街的北京ONE国际广场开盘，项目当天售出300套商铺，均价6万/平米，成交额超过3亿元。

　　无独有偶，近日同样热销的商铺还有位于旧宫的富力盛悦居、大兴的龙湖时代天街、常营的龙湖长楹天街……这些商铺的共有特点是大多位于五环外的郊区。

　　更加值得关注的是，这些京郊热销的商铺和北京四环附近部分成熟商圈的二手商铺价格差别并不算大，如中关村商圈9万-11万元/平米，亚运村商圈6万-9万元/平米，望京地区5万-8万元/平米；而通州的北京ONE国际广场均价6万元/平米，而位于大兴的龙湖时代天街餐饮商铺价格则是3万-7万元/平米。

　　如果投资接近6万元/平米的价格购买京郊区域的商铺，会有合理的投资回报吗？

　　未来租金难大涨并非所有商铺都能赚钱

　　在房地产市场，很多人都发现有这样的规律，就是一般来说售价高的项目潜力也大一些，这一点在住宅市场表现得尤为突出。然而对于商铺来说就完全不一样了，因为归根到底商铺的价值是由租金高低来决定的。在这种情况下，有些售价高的项目租金回报率并不高。

　　事实上，不同的地段、不同的位置、不同的经营模式都将直接导致租金以及回报率的高低。

　　戴德梁行中国区商业地产服务主管及董事陈淞泓表示，未来，北京50%以上的商铺都将处于非核心商圈，主要是服务于社区的商业项目。第一太平戴维斯预计，2013年北京将有11个新的中高端商业项目入市，带来约80万平方米商业面积；其中55%位于五环路以外的区域。

　　“我们预测2013年，甚至到2014年，北京各大商圈不会再出现2011年租金大涨的局面，转为小幅调整。王府井、CBD和新光天地等核心商圈仍会出现5%-10%的租金上涨，但新的开发区域则会出现低租金、加速商圈推广的现象，北京四、五环以外的商圈可能不会达到开发商预期的投资回报，投资回报期应由3-5年延长至8-10年。”陈淞泓说。

　　领域机构分析师赖龙翔也认为：“现在商业回报率在8%-10%算比较可观的，但是商铺的价格一般较贵，没有绝对经济实力的投资客建议还是不要投资商业，例如一个100万的商铺，按10%的回报率来看，要10年才能收回成本，投资风险虽不大，投资周期还是比较长。地段人流量是选取商业铺面最为重要的因素。”

　　好卖不好租承租人“很受伤”

　　逆向思考，假如是您开公司、做买卖，会跑到几十公里以外的郊区租房子么？

　　换句话说，当时抢着买的商铺，如今并不一定好出租。

　　以北京周边城市燕郊为例，其目前在售的大型商业项目之一，鑫乐汇购物广场已经于去年12月中旬正式开始营业。然而，将近半年的时间过去了，当记者再次探访该项目时，与开盘时火爆抢购的场面形成鲜明对比的是冷清到可怜的客流情况。

　　深究个中原因，来自于投资者与开发商对燕郊商业地产前景的过度乐观。据了解，在过去的短短三年时间里，燕郊的商业配套设施已发展到总体面积超过了200多万平米，这个数字意味着燕郊目前的人均商业面积至少已经超过了5平米，而发达国家人均商业面积的“泡沫”警戒线为1.2平米。

　　与上述“三流”商圈境遇相同的还有不少社区商铺。位于北京东四环慈云寺东北家的凯德锦绣小区，近2000平米的临街商铺曾在一小时之内售罄。和彼时的疯狂相比，目前商铺的出租情况则显得惨淡。仅有少数店铺开业，其中有一家便利店和一家房屋中介，大多数商铺还在空置中，招租广告赫然贴在紧闭的卷帘门上。

　　自持商铺将风险完全转嫁投资者

　　仅以购物中心市场为例，戴德梁行报告显示，截至2012年底，北京购物中心整体市场存量达625万平方米，商铺空置率达13%，但2013年还将有超过83万平方米的购物中心项目入市。

　　与此同时，热门项目配建的商业面积是否“安全”也值得考量。目前不少热门项目配建的商业面积明显超过周围居民的消化范围，以大兴天宫院板块为例，短短一站地的距离，就有龙湖时代天街、凯德MAll两个大体量的商业配套，供大于求十分明显。

　　北京汉博商业投资管理有限公司副总裁李亚明认为，投资商铺不能蜂拥而上，要结合项目位置、体量关系、业态搭配、有无主力店、周边人口、消费水平等因素来综合判定。

　　可见，辐射能力与空置的双重尴尬困扰着那些待租的商铺。

　　更重要的是，现阶段，越来越多的投资人去购买分散销售的项目，而作为自持的商业地产并不像供应方鼓吹的那样前途似锦。

　　国奥集团董事长张敬东曾向记者表示，“有不少开发商以营销为目的，不管后期运营，不管后期业态规划，拿出最拿手的营销手段，能卖8万就卖8万，能卖10万就卖10万，不跟后期经营挂钩，不跟投资者盈利挂钩，把投资者都套住了，有不少这样的例子。”

　　当购房人购买商业地产时，实际上，开发商已将随之而来的招租、后期运营等风险双手奉上，完全转嫁了自持的潜在危机。

　　试想一下，投资方购买后，商业地产的保值和升值空间能有多大？面对投资者的非理性购买，承租人成了这赔本买卖的埋单者。

　　理性投资商铺选择最主要的是地段

　　事实上，商铺投资是个需要综合考虑的问题，区别于住宅投资，商业物业投资的目的性更强。其价值很大程度上由人流和消费决定，而人流和消费又受交通、人文、历史、区域环境规划、规模、建筑物的特点、招商限制，还有整个商业零售市场、商品档次和时尚潮流等等多方面因素影响。在没有分析这些因素的情况下，或者只考虑几个方面，就妄下决定，是有很大风险的。

　　另外，在网络快销越来越发达的今天，网店成为冲击商铺的新势力。因此，投资商铺也应更加理性。

　　RET睿意德执行董事张家鹏告诉记者，投资商铺，应该重点考察三个方面。一是可视性，也就是看地段。选择商铺最主要的是地段，一般来讲具有多年商业积淀的区域优于新区域，慢车或步行道两侧的商铺比快车道两侧的商铺更具价值。

　　二是看人流情况，看硬件情况。周边是否有足够的人群支撑商业的发展，多比对周边的商业出租水平而不是住宅。硬件不佳的商铺会对零售商形成限制，从而也就会造成物业的贬值。

　　三是轻概念，重招商、重管理。一个良好的定位概念最终需要招商及经营管理来实现，再好的概念如果没有成功的招商及良好管理，也不可能变为现实。 文/记者杨予诺